Nowe zasady rozliczania ciepła – co warto wiedzieć?

Nowe zasady rozliczania ciepła nie wprowadzają kary za zakręcenie grzejników. Ustalają natomiast minimalny i maksymalny koszt zmienny, aby ograniczyć sytuacje, w których jedno mieszkanie korzysta z ciepła sąsiadów albo inne zostaje obciążone rachunkiem niewspółmiernym do możliwości instalacji. Zarządcy muszą też dostosować urządzenia do zdalnego odczytu najpóźniej do 1 stycznia 2027 r.

Dlaczego zmieniono zasady rozliczania ciepła?

Zmiany wynikają z wdrażania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/2002. Ich podstawą w Polsce jest przede wszystkim ustawa Prawo energetyczne, w szczególności art. 45a, oraz rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r., które weszło w życie 24 grudnia 2021 r.

Przepisy mają zwiększyć przejrzystość rozliczeń i skłonić mieszkańców do racjonalnego korzystania z ogrzewania. Chodzi także o ograniczenie tak zwanego pasożytnictwa cieplnego. Zjawisko polega na tym, że lokal z zakręconymi grzejnikami nadal jest ogrzewany przez sąsiednie mieszkania, piony instalacyjne albo części wspólne budynku. Właściciel takiego lokalu może wtedy wykazywać bardzo niskie zużycie, choć faktycznie korzysta z ciepła dostarczonego do całego budynku.

Minimalny i maksymalny koszt zmienny – czy to kara?

Nie. Minimalny koszt zmienny nie jest mandatem ani karą administracyjną. To element metody podziału kosztów stosowanej przy rozliczeniach z wykorzystaniem podzielników kosztów ogrzewania. Ma uwzględniać ciepło, które dociera do mieszkania mimo ograniczenia pracy grzejników.

Minimalny koszt zmienny

Minimalny limit chroni mieszkańców, którzy korzystają z ogrzewania w sposób zwyczajny, przed pokrywaniem kosztów lokali mających zerowe lub bardzo niskie wskazania podzielników. Ciepło może przenikać przez ściany i stropy, pochodzić z pionów grzewczych lub ogrzewanych pomieszczeń wspólnych. Nie da się więc zawsze uznać, że mieszkanie z zakręconym grzejnikiem nie korzysta z ciepła w ogóle.

W materiałach dotyczących stosowania regulaminów rozliczeń spotyka się minimalny poziom określany jako 30% średniej wartości zużycia ciepła na metr kwadratowy. Ostateczny sposób obliczenia musi jednak wynikać z obowiązującego regulaminu oraz zasad określonych w przepisach. Nie należy utożsamiać tego limitu z obowiązkiem utrzymywania konkretnej temperatury przez cały czas.

Maksymalny koszt zmienny

Górny limit ma zabezpieczać lokal przed nieuzasadnionym obciążeniem. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań narożnych, położonych nad nieogrzewaną piwnicą lub pod dachem, które mogą tracić więcej ciepła niż lokale znajdujące się w środku budynku. W przykładowych regulaminach maksymalny poziom wynosi 300% średniej wartości zużycia na metr kwadratowy, ale konkretne wyliczenie powinno być sprawdzone w regulaminie danego budynku.

Limit minimalny nie oznacza opłaty za „zakręcony kaloryfer”. Oznacza przypisanie lokalowi części kosztów ciepła, które dociera do niego z instalacji i sąsiednich pomieszczeń.

Jak dzielone są koszty ogrzewania?

Rachunek za ciepło składa się zwykle z części stałej i zmiennej. Koszty stałe nie zależą bezpośrednio od wskazania podzielnika. Obejmują między innymi opłaty związane z mocą zamówioną, przesyłem, abonamentem oraz ogrzewaniem części wspólnych. Koszty zmienne odnoszą się do zużycia ciepła i są dzielone według wskazań ciepłomierzy albo podzielników, z uwzględnieniem zasad zapisanych w regulaminie.

Podzielnik kosztów ciepła nie jest ciepłomierzem. Podzielnik jest urządzeniem wskaźnikowym, które rejestruje warunki pracy grzejnika i pokazuje wynik w jednostkach bezwymiarowych. Pomaga podzielić koszt ciepła zmierzony dla całego budynku. Ciepłomierz mierzy natomiast ilość przepływającego ciepła, zwykle w gigadżulach lub kilowatogodzinach.

W budynkach z pionową instalacją centralnego ogrzewania najczęściej stosuje się podzielniki montowane na grzejnikach. Przy poziomym układzie instalacji możliwe bywa zastosowanie ciepłomierzy lokalowych. Wybór zależy od konstrukcji instalacji, możliwości technicznych i opłacalności.

Współczynniki wyrównawcze uwzględniają położenie lokalu w bryle budynku. Dzięki nim mieszkanie narożne, na parterze nad nieogrzewaną piwnicą albo na ostatniej kondygnacji nie powinno być rozliczane tak samo jak lokal otoczony ze wszystkich stron ogrzewanymi mieszkaniami. Regulamin może też przewidywać współczynniki związane z typem, mocą i wielkością grzejnika.

Jak zarządca powinien wdrożyć nowe zasady?

Za prawidłowe zorganizowanie systemu odpowiada właściciel lub zarządca budynku. Jeżeli budynek nie ma urządzeń do indywidualnego rozliczania, zarządca powinien przeanalizować możliwość ich zastosowania i opłacalność inwestycji. Kolejne działania zwykle obejmują:

1. Wykonanie analizy technicznej instalacji i sprawdzenie, czy można zastosować ciepłomierze lub podzielniki.
2. Wykonanie analizy ekonomicznej, z uwzględnieniem kosztu zakupu, montażu i obsługi urządzeń oraz przewidywanych oszczędności.
3. Wybór metody rozliczania i przygotowanie albo aktualizację regulaminu dla budynku.
4. Montaż urządzeń oraz wdrożenie sposobu przekazywania mieszkańcom informacji o zużyciu.
5. Dostosowanie urządzeń do zdalnego odczytu najpóźniej do 1 stycznia 2027 r.

Jeżeli w budynku podzielniki lub ciepłomierze już funkcjonowały w dniu wejścia w życie rozporządzenia, przepisy przejściowe nie wymagają ponownej analizy technicznej i ekonomicznej ich zastosowania. Nie oznacza to jednak zwolnienia z obowiązku zapewnienia zdalnego odczytu w wymaganym terminie.

Zarządca powinien też uwzględnić stan instalacji, możliwość regulacji dopływu ciepła, rodzaj grzejników oraz straty ciepła w systemie. Dowolna wymiana grzejnika przez właściciela lokalu może zaburzyć rozliczenia, dlatego takie prace powinny być uzgadniane z zarządcą.

Co daje zdalny odczyt?

Zdalny odczyt pozwala pobrać dane bez wchodzenia do każdego mieszkania. Ogranicza to problemy z umawianiem wizyt, nieobecnością mieszkańców i ręcznym przepisywaniem wskazań. Nie oznacza jednak, że samo urządzenie automatycznie zapewnia prawidłowy rachunek. Znaczenie ma także regulamin, sposób podziału kosztów, współczynniki oraz prawidłowy stan techniczny instalacji.

Przy urządzeniach z funkcją zdalnego odczytu użytkownik powinien mieć możliwość nieodpłatnego uzyskania informacji o zużyciu raz w miesiącu. Zakres przekazywanych danych powinien odpowiadać wymaganiom rozporządzenia i być opisany w regulaminie rozliczeń.

Co jeśli mieszkaniec nie zgadza się na podzielnik albo nie udostępnia lokalu?

Użytkownik lokalu powinien udostępnić mieszkanie w celu montażu, wymiany, kontroli lub odczytu urządzeń. Sam brak zgody na montaż nie tworzy prawa do dowolnego pomijania lokalu w systemie rozliczeń.

Jeżeli urządzenia nie można zamontować albo nie ma wiarygodnego odczytu, zastosowanie może znaleźć rozliczenie zamienne. Jego szczegóły muszą wynikać z regulaminu budynku. Najczęściej podstawą jest powierzchnia lub kubatura lokalu oraz średni koszt ogrzewania w budynku.

W praktyce rozliczenie zamienne może dotyczyć następujących sytuacji:

• Brak urządzenia – koszt ustala się według powierzchni albo kubatury, zgodnie z regulaminem.
• Brak odczytu – zarządca może zastosować zasady przewidziane dla urządzenia, którego nie można odczytać.
• Odmowa udostępnienia lokalu – może prowadzić do obciążenia kosztami według metody zastępczej, a w określonych przypadkach także do dochodzenia odszkodowania.
• Ingerencja w urządzenie – jeżeli ma zafałszować wskazania, może skutkować rozliczeniem według średnich kosztów albo roszczeniem odszkodowawczym.

Trzeba rozróżnić brak zgody na sam montaż od sytuacji, w której urządzenie jest już zainstalowane, ale mieszkaniec uniemożliwia jego odczyt lub ingeruje w jego działanie. Podstawa prawna i sposób reakcji zarządcy mogą być w tych przypadkach inne, dlatego przy sporze należy sprawdzić treść regulaminu i konkretny stan faktyczny.

Jakie informacje musi przekazać zarządca?

Regulamin powinien jasno opisywać metodę rozliczeń, podział kosztów stałych i zmiennych, współczynniki wyrównawcze, zasady stosowania limitów oraz postępowanie w przypadku braku odczytu. Mieszkańcy powinni otrzymać również informacje pozwalające zrozumieć, z czego wynika ich indywidualna opłata.

Odpowiedzialność za prawidłowe rozliczanie spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. Art. 56 Prawa energetycznego przewiduje możliwość nałożenia przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki kary pieniężnej na podmiot, który między innymi nie wyposaża lokali w wymagane urządzenia, nie rozlicza kosztów według zużycia albo nie realizuje obowiązków informacyjnych. Ta odpowiedzialność dotyczy zarządcy, a nie mieszkańca, który ogranicza pracę grzejnika.

Dla mieszkańca najważniejsze jest sprawdzenie regulaminu obowiązującego w jego budynku. To on pokazuje, jaka część rachunku jest stała, jak ustalany jest koszt zmienny, jakie współczynniki zastosowano i co dzieje się przy braku odczytu. Zakręcenie grzejnika może ograniczyć zużycie, ale nie usuwa kosztów stałych ani minimalnego kosztu zmiennego przewidzianego dla rozliczeń podzielnikowych.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego rozliczenia należy przeanalizować regulamin konkretnego budynku oraz zasięgnąć opinii zarządcy, rzeczoznawcy lub prawnika.